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近日，中国多地政府发文加强对新建商品住宅预售资金的监管，试图减少烂尾项目的存在。但现实情况是，预售资金监管一直存在，烂尾项目并未间断。
澎湃信息记者采访不同省份、地区的多位房企人士，窥探预售资金江湖中的政策漏洞和潜规则；也试图通过采访专家和身居此间的房企高管，给出些建议。
尽管有预售资金监管，但烂尾项目并未间断。澎湃信息
烂尾房求助者：预售款去哪儿了
在对预售资金监管的城市，不乏烂尾或无法备案、网签、办产证等影响购房者生活的范例。
河南郑州。年12月11日，有购房者在政府官方网站的领导留言板留言，“年1月22日（我）与河南金马凯旋房地产开发有限企业签订合同购买商品房，至今已经快一年了，开发商一直拖延不给备案”。
该名购房者透露，因为自己的追问，“售楼部实在搪塞不过去，才有个自称为经理的出来讲实话告诉你没有钱需要等等，也就是预售款挪用了，要备案需要往监管专用账户上存钱。”
此后的年1月，郑州市房管局回复上述业主：“经核实，该企业因未在监管账户缴存预售资金及房屋专项维修基金，才造成您的商品房买卖合同迟迟无法申请合同备案确认。”
郑州市房管局在回复中透露，该房管局对开发企业进行了严厉的批评教育，并责成涉事开发企业尽快交纳维修基金，进行预售资金监管，尽快为购房者申请合同备案，该企业承诺将在年1月底之前完成该从业。
然而，年5月29日，郑州市政府发布消息，河南金马凯旋房地产开发有限企业等16家房地产公司因为未按时申报《房地产开发项目手册》被通报批评。
据东方今报，房地产开发项目实行项目手册制度是政府领域管理部门对房地产开发公司开发建设而树立的一项动态管理制度，旨在保护客户的合法权益。
早在2009年，郑州即颁布《郑州市商品房预售款监管办法》要求，购房者向开发商支付的预付款、保证金等各种款项，都直接打入银行预售款监管账户，银行对此项资金实行专户监管。
依照郑州市的监管办法，开发公司采用商品房预售款，应编制用款计划，向监管银行提出申请。预售人收取的预售款，只能用于购买该项目必须的建筑材料、设备和支付该项目建设的施工进度款及法定税费。
时任郑州市房管局市场管理处副处长董国彩曾介绍，郑州市房管局作为监管部门，将对开发商采用预售款进行动态管理。开发商每月要报送商品房预售款的收支报表，房管局及时对预售款采用情况进行监控。
如此细致的制度，依然有公司实现不被监管。直到公司无法帮业主网签备案，政府部门方发现公司未及时报告项目进展、未在监管账户缴存预售资金及房屋专项维修基金等问题。
四川成都。年9月20日，有购房者留言称，自己年6月在成都市龙泉驿区阳狮广场购买了一套商品房，一生的积蓄加外债才交了首付，本该于年10月31日交房，现如今延期至2021年3月31日。
购房者透露，阳狮广场项目问题由来已久，项目建设长时间没有实质性进展、工程建设进度缓慢。要求责问预售监管银行。
陕西铜川。年10月15日，有购房者在留言板块留言，“每月为一个不存在的房子还着房贷”。
该购房者透露，自己在铜川老区印台区印台国际（原乐趣城8号楼盘）买房五证齐全，现在烂尾2年多，房子也不见动静。现在各个月辛辛苦苦挣的钱用来还一个不存在的房子。
为此，铜川市委办公室回复称，开发公司已准备委托新的施工单位进场施工，正在抓紧筹集建设资金。
这样范例还有多个。在人民网领导留言板块，以“烂尾”为关键词搜索，单单是年10月，购房者发布的求助帖即有数十屏。
监管制度各异：有地方严格，有地方全靠自觉
全国范围内对预售资金的监管始于年。当年，住建部下发《关于进一步加强房地产市场监管完整商品住房预售制度有关问题的通知》要求，各地要加快完整商品住房预售资金监管制度。尚未树立监管制度的地方，要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。
住建部要求，商品住房预售资金要所有纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必需留有足够的资金保证建设工程竣工交付。但在各地后续的政策力度和执行标准差异深大。
有些城市对预售资金的监管相对宽松，如四川成都。年成都印发《成都市商品房预售款监管办法》，对购房人的所有购房款进行监管，包括定金、首付款、购房贷款等。
成都市商品房预售款监管使用开发公司选择、银行自愿双方协议监管的模式，与开发公司订立预售款监管协议的银行为预售款监管机构。
监管办法约定，住建部门不是成都的预售监管机构，预售款交存、拨付及采用均由监管银行进行把关，住建部门仅是负责指导、督促、检查。办法未涉及违反规则的处罚等措施。
成都市龙泉驿区读者留言办理从业领导小组办公室在回复龙泉驿区阳狮广场购房者求助时称，房产行政主管部门依据本办法规定负责辖区内商品房预售款监管的指导、督促。区住建局立即督促开发企业向购房人做好关联解释从业，并且要求开发公司对接监管银行按照监管协议做好预售款缴存拨付从业。
相较于成都放手型的监管，江苏省徐州市政府机关对预售资金的监管的介入更深。
2019年徐州市住房和城乡建设局发布《关于印发<徐州市市区商品房预售款监管实施细则>的通知》确定，徐州市住房和城乡建设局是商品房预售款监管的主管部门，也是监管部门，监督从业的组织和实施。徐州市房产管理服务中心为监管机构，具体负责市区商品房预售款监管的日常从业。
在此之前，徐州市商品房预售款监管的主管部门是徐州市住房保障和房产管理局，负责监管从业的组织实施。但是监管机构是其委托的徐州市住房置业担保企业，具体负责市区商品房预售款的日常监管从业。
徐州市有别于其他城市的措施包括，要求监管机构即徐州市住建局下属的事业单位徐州市房产管理服务中心应在监管银行开设监管账户，用于归集和拨付 。
此外，徐州市要求监管银行及时将购房者的缴款新闻入驻到预售款监管系统，系统会自动针对缴款、合同等相关情况，确保监管系统记账金额和实际账户金额一致。监管银行应将预售款专用账户资金每日终了归集至监管机构的监管账户。
对于监管机构在监管中的后知后觉，江苏宿迁研究出了“商品房预售款监管从业联络员制度”。年1月，江苏宿迁发布的《关于进一步做好市区商品房预售款监管从业的通知》。开发公司在申请办理预售款监管从业时，必需确定专人为联络员，负责办理预售款监管额度确认、核减、资金采用、账户注销等业务，并按月定期（每月10日前）向市房管处报送监管账户对账清单，确保商品房预收款监管从业比较有效衔接。若联络员发生变动，需及时报市房管处备案。
并且，宿迁要求，预售款监管银行在监管账户开户前，必需确定具体业务联络员，负责办理开发公司预售款监管协议，协助市房管处监管开发公司预售款收支、限制公司擅自挪用资金等情况，确保商品房预售款专款专用。加强新闻化系统对接，尽快实现监管账户新闻实时互联传送。
宿迁对开发公司对账单报送管理有确定的处罚措施。开发公司未定期报送监管账户对账单的，立即停止网签业务，整改后方可予以恢复；未及时落实整改的，给予不良信用记录。
给予预售款监管从业联络员制度，宿迁要求，司法机关对开发公司监管账户资金进行冻结、划拨时，各监管银领域务联络员应立即将新闻反馈至监管机构（宿迁市房管处）。
监管机构要经常性组织对开发公司的预售款收支情况进行检查，加大曝光和查处力度，从严从重查处开发公司在商品房预售款监管过程中存在的违法违规行为。受到处罚的开发公司，一律纳入特别监管。
为确保预售款的收缴，宿迁要求，付款人与所购房屋要相匹配，监管机构根据购房人首付款进账凭证给予办理商品房网上合同备案手续。未及时入账、提供虚假进账凭证的，一经查实，将严格按照规定处罚，并暂停办理该公司网签业务。
哪种监管制度更优越？
野蛮江湖：刻萝卜章“借”走账户的钱
除了制度本身的设置问题，在预售资金的江湖中，还存在野蛮生长。有人偷偷从监管账户里“借钱”，有人则冒险用上萝卜章，有人望钱生叹……无一例外，都是动用预售监管资金。
从监管账户里借钱。来自闽系房企的张丹透露，自己所在企业对预售资金的采用也很看重。监管银行多是和自己企业有业务往来是“熟人”，更容易帮忙。另一方面，企业摸清了监管部门的检查规律——只会在月底检查资金账户。
张丹说，在银行熟人的配合下，企业采取一种相对稳妥的方法，各个月的月初将账户里的钱挪出来，月底还回去，这样即便遇到检查，账户里的钱总是在的。大家都好交差。
另一位销售额位居国内前三房企的杨超则表示，“我们不敢冒太大险，也犯不着，但不代表企业不想用这部分钱”。
杨超表示，尽管企业的资金状况还可以，但也是想尽量地利用这部分资金，资金沉淀在账户里“不划算”。在企业着急用钱的关口，会请施工和监管等部门帮忙，提早拿回过预售款。
但杨超也担心违规的事件会更多。其介绍，之前所在城市只监管预售资金的3-5%，现在已经提升到近20%，有些城市甚至100%监管，这会让公司转不起来，甚至会影响部分公司的资金运转。
相较于张丹和杨超所在企业的“小打小闹”，张伟则是用上了大招，萝卜章或者搞定审批人员。
张伟生活在二线城市，在一家中型规模的房企做财务人员。为企业筹措资金是其首要从业之一，将监管账户里的预售资金尽量快、尽量多的拿出来也是其筹措资金的途径之一。
对于自己的策略，张伟表示，“企业不在意办法，也不在乎员工采用了什么办法，只想要结果。”
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